Los indicadores macro descartan la evidencia de una 'burbuja' inmobiliaria, según Funcas

El avance del PIB y empleo, la mayor población y los menores tipos de interés explican la mayor parte del encarecimiento de la vivienda

Un estudio de Funcas ha concluido que no existe evidencia macroeconómica de una burbuja inmobiliaria generalizada en España comparable a la que causó la crisis financiera e inmobiliaria de 2008, aunque sí se observa un episodio de "fuerte tensión de precios" en muchos mercados locales, según se puede extraer del informe '¿Existe una nueva burbuja en el mercado inmobiliario español?: El papel de las expectativas del precio de la vivienda en España'.

El autor del análisis, José García Montalvo, ha explicado que a pesar de que el rápido crecimiento del precio de la vivienda en 2024 y 2025 ha generado el temor de que el sector inmobiliario esté entrando en un nuevo proceso de formación de una burbuja inmobiliaria similar a la del periodo anterior de 2008, los resultados macro muestran que el auge actual se apoya en fundamentos reales.

El crecimiento del Producto Interior Bruto (PIB) y del empleo, el notable aumento de la población y los menores tipos de interés explican la mayor parte del incremento reciente de los precios, mientras que la tasa de construcción se sitúa muy por debajo de la formación de hogares y el crédito al sector inmobiliario y a los hogares se mantiene en niveles moderados, con indicadores alejados de los observados en la fase previa al comienzo de la crisis de 2008.

Así, la parte del aumento de los precios que no puede atribuirse a los fundamentales es "acotada", en contraste con el episodio anterior, cuando una proporción muy elevada del encarecimiento resultaba inexplicable por los factores fundamentales.

Por su parte, las finanzas familiares están mucho más saneadas que en el episodio del pasado y el crédito a actividades inmobiliarias y la construcción está en una proporción muy inferior del PIB, siendo los indicadores de la calidad el crédito mucho mejores que en el proceso que derivó en la crisis inmobiliaria de 2008.

MAYOR PERCEPCIÓN DE SUBIDA DE LOS PRECIOS QUE LA REAL
Según el estudio, las percepciones de inflación inmobiliaria se sitúan sistemáticamente muy por encima de los incrementos efectivos de precios, lo que reproduce e incluso acentúa algunos patrones psicológicos y de comportamiento observados en 2005, antes de la crisis inmobiliaria.

Los individuos que perciben mayores subidas recientes son también quienes anticipan revalorizaciones más intensas a corto y largo plazo.

Según la Encuesta sobre Expectativas del Precio de la Vivienda en España 2025, el 89% de los entrevistados consideran que existe una sobrevaloración en el precio de la vivienda, algo inferior al 94,5% del año 2005.

Asimismo, aproximadamente el 30% considera que la sobrevaloración supera el 50% cuando en 2005 esta proporción era del 40%. Por otra parte, los individuos tienen una percepción del incremento del precio de la vivienda en su ciudad que dobla el valor del incremento según las estadísticas oficiales, cuando en 2005 el múltiple era 1,5.

En esta línea, el incremento percibido del precio en el conjunto de España es del 26,1%, mientras el incremento oficial era del 12,8%.

Junto a ello, en comparación con 2005, la consideración de la vivienda como inversión claramente rentable pierde peso como motivo principal de compra, aumenta la proporción de hogares que no otorgan importancia al componente de inversión y se observa una mayor percepción de riesgo asociada a la adquisición, especialmente en determinados segmentos de la población.

Desde Funcas, han resaltado la importancia de integrar las expectativas de precios de la vivienda en el seguimiento habitual del mercado residencial y en el diseño de la política monetaria, macroprudencial y de vivienda.