El alza del alquiler impulsa la compra de vivienda, que sube un 12% su precio en 2025, según la AEV

El encarecimiento del alquiler y la presión sobre la capacidad de pago está impulsando la compra de viviendas, cuyo precio medio se ha elevado más de un 12% en 2025 con respecto al año anterior, según la XXIII edición del Observatorio de Valoración de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV).

El informe revela que esta tendencia está contribuyendo a sostener las subidas de precios en un mercado "marcado por la escasez de ofertas y el repunte de la demanda".

De esta forma, a cierre de 2025 la vivienda usada había subido un 13,08% su precio medio, mientras que el precio de la vivienda nueva repuntó un 12,8%. Según el informe, esta evolución es una "anomalía estadística" que podría durar todo 2026, ya que el incremento "no parece responder a los fundamentos económicos tradicionales".

No obstante, el 88% de los expertos participantes en el panel del estudio --un total de once-- considera que esto no significa sobrecalentamiento especulativo, sino que refleja tensiones estructurales. Entre los factores "anómalos" que impulsan los precios destacan la demanda embalsada tras la pandemia, el ahorro acumulado, la entrada de compradores no residentes y la inversión patrimonial defensiva.

Por el lado de la oferta, la rigidez se explica por la escasez de suelo finalista, los elevados costes de construcción y los extensos plazos administrativos.

LOS ALQUILERES LLEGAN AL LÍMITE DE CAPACIDAD DE PAGO DE LOS HOGARES
En cuanto al mercado de alquiler, su precio ha acumulado un crecimiento sostenido del 10% anual desde 2023. El 78% de los expertos de la AEV y la totalidad de los que no figuran en la Asociación coinciden en que los alquileres en las grandes ciudades, como Madrid y Barcelona, han alcanzado o se aproximan claramente al límite de la capacidad de pago de los hogares.

Este escenario, que sería el más alto de las grandes economías europeas, según el Banco de España, está forzando mecanismos de ajuste como la reducción de superficie de las viviendas, el aumento del alquiler por habitaciones y el desplazamiento hacia zonas periféricas.

Es en este contexto donde se da un efecto "contagio" hacia la propiedad, ya que el encarecimiento de las rentas empuja a los hogares con ahorro a anticipar la compra, repercutiendo en los precios de esta.

Por ello, la financiación hipotecaria ha superado las 133.000 operaciones trimestrales, su nivel más alto en una década, cubriendo el 66,6% del total de transacciones. No obstante, el 67% de los expertos advierte del riesgo de que esta mayor cobertura financiera esté alimentando las subidas de precios al aplicarse sobre una oferta muy rígida.