Banco de España sigue estudiando topar las hipotecas, pero le preocupan los efectos del acceso a la vivienda

El Banco de España continúa con el proceso de creación de un marco analítico que le permite imponer límites a los estándares crediticios de los bancos, aunque ahora ha puesto el énfasis en qué efectos tendría en otros ámbitos del mercado inmobiliario como el acceso a la vivienda de determinados colectivos.

"El Banco de España ha continuado trabajando en el análisis de los posibles efectos de la introducción de límites sobre las condiciones de concesión de préstamos hipotecarios", recoge el supervisor en la edición de primavera de su Informe de Estabilidad Financiera, publicado este jueves.

No obstante, aunque el organismo afirma que este tipo de medidas entrañan "beneficios" para la estabilidad financiera, también tienen "costes" asociados a las restricciones que imponen sobre las decisiones individuales de los hogares.

"Resulta esencial comprender bien sus efectos y analizar qué calibraciones de los límites llevarían a que el balance agregado de beneficios y costes resulte favorable a la adopción de estas medidas", ha determinado el Banco de España. En su análisis preliminar, los límites a los criterios de concesión conllevan costes en términos de acceso al crédito hipotecario, que deben considerase en una evaluación conjunta de esos beneficios y costes.

Los estudios en marcha están analizando el impacto de estos topes a las hipotecas sobre la tasa de propiedad, los precios de compra y alquiler, el consumo y el bienestar de los hogares.

En particular, la activación de estas medidas desplazaría parte del mercado de la vivienda de la compra al alquiler. No obstante, impactos son heterogéneos por grupos de prestatarios. Se estima que los hogares más jóvenes, como consecuencia del menor acceso a crédito hipotecario, reducirían su consumo, trasladando esos recursos hacia el ahorro y posponiendo la decisión de compra de vivienda. Sin embargo, una vez se logra acceder a ella a edades más avanzadas, el consumo de los hogares aumentaría.

Debido a que el diseño de estas medidas permite flexibilidad, el Banco de España ha indicado que sería posible imponer límites menos restrictivos o excepciones a ciertos colectivos de hogares, lo que mitigaría los impactos más negativos por grupos de población especialmente vulnerables y permitiría una "implementación más eficiente".

Dado que el análisis tiene que ser "preciso y robusto", el supervisor considera necesario seguir desarrollando el marco metodológico y no tiene un horizonte temporal para activar este tipo de topes.

Analizando la capacidad financiera y el acceso a la vivienda, el Banco de España ha realizado un estudio sobre las diferencias en el acceso a la vivienda deseada en función de la situación económica. Así, los hogares con "alta capacidad financiera" pueden comprar vivienda a precios muy similares (1.000 euros de diferencia en términos medianos) a los deseados. En cambio, los hogares con baja capacidad financiera compran mediante hipoteca "sistemáticamente" por debajo del precio deseado, estando la mediana entre el precio de compra y el deseado en 45.000 euros.

Asimismo, el análisis del supervisor indica que la probabilidad media anual de un hogar con alta capacidad financiera que viva en régimen de alquiler y transite hacia una vivienda con hipoteca es del 8,4%. En hogares de baja capacidad financiera, la probabilidad baja al 2,8%.