El FMI pide a España una acción "contundente" para abordar la crisis de la vivienda mediante más oferta

Propone suspender los controles del alquiler tras su período inicial de tres años

La crisis de acceso a la vivienda en España como consecuencia del rápido aumento de los precios, que está erosionando la asequibilidad y reduciendo la movilidad de los trabajadores, "exige una acción más contundente" para aumentar la oferta, sobre la base de las iniciativas del Gobierno actualmente en curso, según señala el Fondo Monetario Internacional (FMI).

Según la declaración del personal técnico del FMI al término de la misión de consulta para la elaboración del informe 'Artículo IV' sobre España correspondiente a 2026, la fuerte demanda de vivienda, impulsada por el crecimiento de la población, la inmigración neta y los tipos de interés más bajos, junto a la rigidez de la oferta, ha provocado un intenso aumento de los precios, y las presiones derivadas del dinamismo de los mercados inmobiliarios urbanos y costeros "están propagándose cada vez más a zonas circundantes".

En este sentido, si bien la mayoría de las recientes iniciativas del Gobierno son bienvenidas, entre ellas las orientadas a fomentar la oferta de vivienda de alquiler asequible mediante la creación de una nueva empresa pública de vivienda (Casa 47) y un nuevo fondo público (España Crece), los técnicos del FMI sostienen que la oferta de vivienda tiene que aumentar "a un ritmo mucho más rápido" para hacer frente al gran déficit existente, sobre todo en las zonas de gran demanda.

Para ello consideran necesario acelerar los planes de desarrollo urbano, liberar más suelo para la construcción, simplificar y agilizar aún más los procedimientos de concesión de permisos -por ejemplo, difundiendo las mejores prácticas de algunas comunidades y ayuntamientos, como la agilización de la concesión de licencias y el uso de la inteligencia artificial- y reducir la inseguridad jurídica de los proyectos reactivando la reforma de la Ley del Suelo.

Por otro lado, a menos que una evaluación rigurosa refute la evidencia preliminar de que los controles de alquiler han reducido de manera significativa la oferta de vivienda en alquiler, apuestan por que dichos controles "deberían suspenderse tras su período inicial de tres años".

Asimismo, recomienda que la Ley de Vivienda, que regula la declaración de "zonas tensionadas" para permitir controlar los alquileres, también "debería modificarse" a fin de imponer la condición de que las comunidades adopten medidas concretas y cuantificables para estimular la oferta, incluida la liberación de nuevo suelo.

MEDIDAS HIPOTECARIAS.
De su lado, a fin de apuntalar la estabilidad financiera, el FMI recomienda la introducción en el próximo año de medidas hipotecarias basadas en la capacidad de pago de los prestatarios (BBM), por lo menos en forma de orientación supervisora.

En este sentido, apunta que, a pesar de que siguen siendo prudentes en términos generales, los criterios de concesión de préstamos han empezado a relajarse en cierta medida, como lo denota el aumento reciente de la proporción de nuevas hipotecas constituidas con elevados ratios préstamo-valor.

"La introducción de BBM basadas en garantías hipotecarias -como las ratios préstamo-precio o préstamo-valor- ayudaría a prevenir una acumulación de riesgos vinculados a la vivienda en el sector financiero", añaden los técnicos, señalando que esto podría llevarse a cabo a través de orientación supervisora o mediante límites obligatorios.

Así, bajo la primera opción, si los precios de la vivienda siguieran aumentando con rapidez y si las normas de concesión de préstamos se relajaran, el Banco de España debería pasar de la orientación supervisora a límites de carácter obligatorio.

El análisis del personal técnico y la experiencia de diversos países indican que introducir BBM basadas en garantías hipotecarias podría ayudar a incrementar la estabilidad financiera y serían más eficaces e incidirían menos en el crecimiento del crédito si se adoptaran antes de que se acumularan los riesgos.

Asimismo, complementarían también la actual introducción progresiva del nivel positivo neutral del colchón de capital anticíclico, que alcanzará el 1% en octubre de 2026 y que también está contribuyendo a reforzar la resiliencia de los bancos.

Por último, completar el resto de las recomendaciones del Programa de Evaluación del Sector Financiero (FSAP) de 2024 serviría para reforzar aún más el marco de estabilidad financiera, en particular con la adopción de un método integral para atender las necesidades de liquidez en la resolución de todos los bancos y con el avance de reformas que doten a la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) de mayor autonomía en la contratación.