Fedea defiende ayuda directa en vivienda a hogares vulnerables y no trasladando el coste a propietarios

Rechaza las reglas "imperativas y retroactivas" que reescriben contratos ya firmados e impactan negativamente en la oferta

La Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) ha publicado este lunes un nuevo número de su colección Apuntes, 'La paradoja de la protección contractual', en la que defiende la ayuda directa con presupuesto público a los hogares vulnerables en materia de vivienda y no trasladando el coste a propietarios concretos.

En el artículo, la autora Benito Arruñada rechaza las reglas "imperativas y retroactivas" que reescriben contratos ya firmados o dificultan su cumplimiento, lo que tiene efectos negativos en la oferta de vivienda en alquiler, genera filtros más duros para los inquilinos, más garantías y más dificultad de acceso.

Así, defiende que la contratación ordinaria debe tener reglas generales y prospectivas, ejecución rápida y límites estrictos a la retroactividad.

Según la autora, se pretende resolver por decreto ley o mediante reglas provisionales de efecto inmediato un problema estructural y se hace recaer su coste sobre una de las partes del contrato privado, una fórmula que permite exhibir un "alivio visible" inmediato, pero traslada al mercado la "inseguridad jurídica" y la contracción de la oferta.

Así, pone de ejemplo Cataluña, primera comunidad en aplicar el nuevo régimen de la Ley por el Derecho a la Vivienda y en declararse zona tensionada, lo que produjo que el número de contratos cayera en 2024 un 10,8% respecto a 2023 --un 14,9% en Barcelona ciudad--, mientras la renta media anual aumentó un 1,1% en el conjunto de Cataluña y un 1% en Barcelona, según el registro oficial de fianzas del Incasòl.

Por ello, en el estudio se aboga por, a corto plazo, aliviar situaciones extremas de hogares vía presupuesto público, con ayudas personales, temporales y condicionadas a renta o a una perturbación verificable, y no con una tutela generalizada y permanente de "quien incumple".

Según el estudio, funcionan mejor las ayudas financieras explícitas que los simples retrasos procesales o las trabas al cumplimiento. "No es una solución perfecta. Si la oferta sigue estrangulada, parte de la ayuda acabará capitalizándose en mayores rentas. Pero, al menos, no agrava por diseño la escasez", se recoge.

Además, si el objetivo es que un hogar vulnerable acceda a la vivienda, resulta más sensato subsidiar a la persona que congelar el precio del activo, ya que el subsidio bien diseñado no resuelve por sí solo el problema si la oferta permanece rígida, pero evita parte del daño que causa la pretensión de repartir la escasez por decreto.

A medio y largo plazo, la autora pide proteger el contrato 'ex ante' y no retocarlo 'ex post'. En vivienda, eso exige reglas estables, límites estrictos a la retroactividad material y un sistema judicial capaz de ejecutar con rapidez.

Según la autora del estudio, solo en emergencias excepcionales podría admitirse una alteración transitoria del contrato vigente, pero incluso entonces deberían concurrir condiciones estrictas: coste público, compensación explícita, duración breve y caducidad cierta.

ACTUAR SOBRE LA OFERTA
A largo plazo, se debe actuar donde reside el verdadero cuello de botella: la oferta. Así, aboga por incidir sobre el suelo, licencias, tiempos administrativos, tiempos judiciales y fiscalidad.

"Cuando el sistema frena la construcción, encarece la rehabilitación y castiga fiscalmente la rotación del parque de viviendas, la tentación de repartir la escasez por decreto se vuelve difícil de resistir. Pero sigue siendo una tentación equivocada", apunta la autora.

Por ello, avisa de que si la medida reduce oferta, endurece filtros o retrasa el cumplimiento, no protege: desplaza el daño del visible de hoy al invisible de mañana.