La OCDE urge a España a ampliar el parque de vivienda social en alquiler y un mejor enfoque en las ayudas

España necesitaría 1,5 millones de viviendas en alquiler social
La crisis de acceso a la vivienda asequible en España, particularmente en el segmento de alquiler, representa un reto para las autoridades al que la Organización para la Cooperación y Desarrollo Económico (OCDE) plantea dar respuestas tanto desde el lado de la oferta como de la demanda, con especial atención al impulso a la dotación de un mayor parque de vivienda social en alquiler, así como a mejorar el enfoque de las ayudas al pago de la renta.

Paralelamente, cuestiona la eficacia de imponer topes a los precios y subraya la coplejidad de gravar las viviendas vacías.

Según destaca en su 'Estudio Económico de España 2025", muchas personas tienen dificultades para acceder a una vivienda asequible en el país, donde la presión sostenida de la demanda no se ve compensada por un aumento adecuado de la oferta, con un déficit de vivienda, estimado por el Banco de España, de alrededor de 600.000 unidades entre 2022 y 2025, como consecuencia principalmente de la migración y el aumento de la formación de hogares en zonas urbanas y turísticas, factores que han intensificado la demanda.

En este escenario, el mercado del alquiler se encuentra particularmente bajo tensión, ya que su demanda se ha disparado, sobre todo en zonas urbanas y turísticas, mientras que los precios de los alquileres han superado los ingresos de muchos hogares con rentas más bajas.

Si bien la propiedad de vivienda se mantiene alta, en un 75%, la proporción de inquilinos ha crecido significativamente desde 2015, especialmente entre los jóvenes y los residentes nacidos en el extranjero. Sin embargo, la OCDE señala que el alquiler social se limita a tan solo el 3% del parque inmobiliario, muy por debajo de los promedios de la OCDE y la UE, lo que contribuye, entre otros factores, a que España tenga una de las tasas más altas de riesgo de pobreza relacionada con la vivienda de la eurozona.

Según el 'think tank' de las economías avanzadas, la oferta no ha respondido adecuadamente a la demanda debido a la disponibilidad limitada de suelo edificable en zonas de alta demanda; la caída de la productividad en el sector de la construcción durante la última década y los escasos incentivos para la oferta de vivienda asequible, como la baja rentabilidad derivada de los elevados costes del suelo y la construcción, así como la incertidumbre legal y política derivada de los frecuentes cambios en la normativa de vivienda, "que crean un entorno de inversión impredecible".

"En los últimos años, el Gobierno español ha adoptado un enfoque proactivo para abordar los retos de la vivienda, adoptando una combinación de políticas de demanda y de oferta", destaca la OCDE en referencia a la propuesta de reforma de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana con el objetivo de agilizar y acelerar los procesos de desarrollo urbano, y el lanzamiento de programas para promover la construcción industrializada para reducir los plazos de construcción y los costes, además del compromiso de ampliar el parque de viviendas sociales y asequibles.

No obstante, si bien estas intenciones son positivas, la OCDE advierte de que "la escala parece insuficiente", ya que, para alcanzar la media de la UE, España necesitaría aproximadamente 1,5 millones de viviendas de alquiler social, lo que implicaría construir o convertir más de 850.000 viviendas adicionales (213.000 viviendas nuevas o reconvertidas al año durante los próximos 4 años), lo que pone de relieve la necesidad de seguir actuando.

En cuanto a la demanda, la OCDE destaca iniciativas como la Ley del Derecho a la Vivienda de 2023, que introdujo topes de alquiler en zonas con dificultades, reforzó la protección del alquiler y amplió la elegibilidad para las ayudas al alquiler, advirtiendo de que "si bien estas políticas orientadas a la demanda tienen buenas intenciones, su eficacia suele ser limitada si no se produce un aumento de la oferta de vivienda" al tiempo que recuerda que la congelación de alquileres de Barcelona (2020) sugiere una reducción de la oferta de alquiler, ya que algunos propietarios retiraron propiedades u optaron por alquileres de corta duración.

"Se necesita una estrategia equilibrada a largo plazo que aborde tanto las limitaciones de la oferta como las presiones de la demanda, a la vez que mejora la coordinación entre los niveles de gobierno, en particular entre las comunidades autónomas y los ayuntamientos", resume la OCDE, para la que seguir aumentando la oferta de vivienda asequible es fundamental.

De este modo, recomienda priorizar el avance de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, así como la agilización y digitalización de los procedimientos de desarrollo urbanístico para liberar suelo edificable, especialmente en zonas de alta demanda, y seguridad jurídica que atraiga inversiones.

Sin embargo, reconoce que estas reformas tardan en mostrar un efecto en la oferta y podrían no abordar las necesidades de los hogares vulnerables a corto plazo, por lo que también propone ampliar la inversión en vivienda social más allá de lo previsto actualmente, incluyendo actores con y sin ánimo de lucro, lo que podría ayudar a expandir la vivienda social de forma más sostenible y con un menor coste fiscal, mientras que la nueva agencia de vivienda pública española también podría desempeñar un papel central en la gestión y expansión del parque de viviendas de alquiler asequible.

VIVIENDAS VACÍAS Y AYUDAS AL ALQUILER.
En cuanto a un posible impuesto sobre viviendas vacías y nuevos gravámenes sobre la compra de propiedades por parte de compradores extracomunitarios para abordar la presión inmobiliaria, especialmente en zonas con gran afluencia turística, la organización apunta que el grueso de los 3,8 millones de viviendas vacías en España se ubica en lugares donde la gente no quiere vivir y advierte de que, recordando la experiencia de Portugal, "aunque bien intencionadas, estas medidas son complejas de implementar".

En este sentido, recomienda a España definir claramente la desocupación y adoptar un sistema impositivo que aumente en función de la duración de la desocupación y la ubicación, lo que permitirá a los municipios definir zonas de presión urbana y ajustar los tipos impositivos en consecuencia para garantizar que las medidas se adapten a las condiciones del mercado inmobiliario local, mientras que los datos de consumo de servicios públicos y los registros de la propiedad pueden ser útiles para identificar con precisión las propiedades vacías.

Por otro lado, dado que el parque de viviendas sociales en España aún es limitado y su expansión es gradual, la OCDE considera que las ayudas a la vivienda pueden desempeñar un papel importante para apoyar a los hogares de ingresos bajos y medios a afrontar el pago del alquiler.

A este respecto, señala que España actualmente ofrece ayudas limitadas para el alquiler, a menudo a través de programas regionales, con un sistema fragmentado, con financiación insuficiente y mal focalizado.

De tal modo, afirma que un sistema más eficaz consolidaría los programas existentes en un programa nacional de ayudas a la vivienda que se ajustase a los recursos y esté vinculado a los alquileres locales con el objetivo de garantizar un mejor enfoque y equidad, reduciendo la desigualdad.