Conversiones de oficinas y auge del lujo: las tendencias hoteleras en España que impulsan la inversión

El mercado hotelero español se encuentra en un proceso de transformación impulsado por la escasez de suelo en las principales capitales y una fuerte demanda, lo que está generando nuevas oportunidades de inversión.

Así lo concluye el informe 'Hotel Market Investor Sentiment' de la consultora Cushman & Wakefield, presentado esta mañana en la 11ª Conferencia Anual de Inversión Hotelera, celebrada en el Intercontinental Madrid Hotel.

Las principales tendencias identificadas giran en torno a la reconversión de activos, el desarrollo de residencias de marca (branded residences) y la consolidación del segmento de servicios limitados (limited services) en zonas periféricas.

España también está observando un crecimiento en proyectos de retiro en entornos naturales, que buscan alcanzar los niveles de precios medios diarios (ADR) de las ciudades de primer nivel.

El 'Ultra-Prime' de Madrid lidera la conversión de activos Madrid se mantiene en el foco de la inversión gracias al potencial de la reconversión de edificios de oficinas a uso hotelero, especialmente en la zona 'Ultra-Prime', donde la conversión a hoteles puede llegar a duplicar el valor del activo en comparación con su uso como oficinas.

Sin embargo, la rentabilidad de este tipo de proyectos solo se puede sostener actualmente en el segmento de ultra-lujo, dadas las altas expectativas de venta (entre 10.000 y 12.000 euros por metro cuadrado) y el CapEx requerido, estimado entre 3.000 y 5.000 euros por metro cuadrado.

Una tendencia clave en este segmento es la integración de branded residences, que crean fuertes sinergias y mejoran la Tasa Interna de Retorno (TIR).

Estas residencias de marca obtienen una prima de entre el 20% y el 30% sobre los precios residenciales de lujo convencionales, y los compradores buscan principalmente unidades destinadas a uso residencial.

Esta exitosa estrategia de transformación se está extendiendo de Madrid a otras ciudades españolas que ofrecen regulaciones urbanísticas flexibles, una creciente demanda internacional y valores de activos todavía accesibles.

AUGE DEL LIMITED SERVICE Y RETIROS DE LUJO EN LA NATURALEZA
El informe de Cushman & Wakefield muestra que ante el encarecimiento de los activos y la compresión de los beneficios en los centros urbanos, la inversión con estrategia de valor añadido se está desplazando hacia áreas periféricas.

Este movimiento está impulsado por el potencial de mayores retornos y por la necesidad de atender a la demanda de ocio sensible a los precios que no puede permitirse las tarifas de la zona central de Madrid.

Esta disponibilidad de suelo en áreas periféricas favorece la construcción de nuevos hoteles, atrayendo a marcas internacionales de las clases económica y midscale. De hecho, los volúmenes de transacciones en hoteles de clase económica y midscale han aumentado en más de un 50% en Europa este año.

Por otro lado, la tendencia de retiros naturales (natural retreats) gana relevancia, abarcando desde el segmento económico hasta el lujo. Estos proyectos son menos intensivos en CapEx y su alto valor experiencial permite alcanzar interesantes niveles de ADR compensando la estacionalidad.

El mercado hotelero español está mostrando signos claros de madurez, avanzando hacia una mayor sofisticación mediante una creciente profesionalización generalizada en el sector. Esta tendencia se manifiesta en el aumento de marcas nicho (tanto locales como internacionales), lo que indica una mayor segmentación y especialización de la oferta.

Además, el sector está generando un impacto socioeconómico positivo significativo, impulsando la creación de valor en destinos emergentes y en áreas que históricamente han sufrido despoblación. Finalmente, la confianza a largo plazo en el mercado se ve reflejada en la decisión de los operadores de optar cada vez más por acuerdos de arrendamiento, asegurando su posicionamiento en el país.